פסק-דין בתיק ת"א 3827-05-08

תביעה כספית שעל פי מתכונתה המתוקנת הוגדרה כתביעה נזיקית ע"ס 70,000 ש"ח שעניינה דרישה לפיצוי בגין נזקים שנגרמו על פי הטענה לתובעים, בעלי זכויות חכירה בדירה ברח' מימון בנהריה, כתוצאה מעבודות בניה ללא היתר שביצע הנתבע באופן לקוי בדירתו הנמצאת בקומה השניה.  בפרק הסעדים המבוקשים, בסיפא לכתב התביעה, הוספה בקשה למתן סעד של צו הריסה.

רקע עובדתי:

הצדדים להליך הינם בעלי זכויות חכירה בשתי דירות במבנה המכיל 4 דירות בבית משותף ברח' מימון בנהריה הידוע גם כגוש 18150 חלקה 39. התובעים רכשו את הזכויות בדירתם הממוקמת בקומת הקרקע בשנת 2006. הנתבע רכש את הזכויות בדירתו הנמצאת מעל דירת התובעים בשנת 1997. במועד כלשהו בסוף שנות ה - 90' הרחיב הנתבע את דירתו ובנה על תוספת בניה שהוספה על ידי קודמיהם של התובעים.

הבניין רשום כבית משותף בפנקס הבתים המשותפים.

עמדת התובעים:

תוספת הבניה שבנה הנתבע ללא היתר בוצעה בצורה לקויה, בפרט לעניין מתקני הניקוז. כתוצאה מכך סובלים התובעים מנזקי רטיבות בחדרים שונים בדירתם, בעיה שלא נפתרה למרות פניות חוזרות ונשנות אל הנתבע.

בנוסף לכך מהווה תוספת הבניה הבלתי חוקית מפגע חזותי אשר פוגע בסחירותו של הנכס שבבעלות התובעים. גם בגין נזק זה זכאים התובעים לפיצוי.

תוספת הבניה נבנתה ללא היתר על יסודות תוספת בניה שהוספה בהיתר, בקומת הקרקע, בשטח של כ - 70 מ"ר. בגין השימוש באותם יסודות, לצורך הרחבת דירת הנתבע, על הנתבע לשלם לתובעים שהרי נחסכו ממנו, עלויות בניית התשתיות.

התביעה נסמכת על חוות דעת של השמאים מר גדעון ויואב קרול, חוות דעת ממאי 2009 על סמך ביקור בנכס במרץ 2009. לעניין נזקי הרטיבות נרשם בחוות הדעת כדלקמן:

"קיימת רטיבות בתקרת חדר הרחצה המרכזי. קיימת רטיבות בתקרת חדר רחצה ביחידת הורים. קיימת רטיבות בתקרת פינת האוכל. קיימת רטיבות בתקרת חדר מגורים. בחצר הנכס קיימת נקודת ביוב המשמשת את הדירה מעליה שמדי פעם קיימות נזילות וסתימות...

ניתן לאמוד את ירידת הערך בשווי הדירה בגין בעיות רטיבות והשפעה על מצבה הפיזי של הדירה בסך 15,000 ש"ח".

לעניין הפגיעה בסחירות הנכס נרשם בחוות הדעת כדלקמן:

"מעל דירת המגורים הנדונה בנויה דירת מגורים אשר בוצעו בה הרחבות בניה במרוצת השנים. מבדיקה שנערכה בועדה לתכנון ובניה לא נמצאו היתרי בניה בגין בניה זו. מהתרשמות כללית בעת הביקור נמצא כי הבניה בוצעה באיכות ירודה יחסית הכוללת בניה מעץ, בלוקים חשופים, גג קל, חיפוי גבס חיצוני...

לדעתנו קיימת ירידת ערך הנובעת משני גורמים: האחד פגיעה במצב הפיזי של הדירה והשני פגיעה ברמת הסחירות של הדירה הנובע מחשיפה ארוכה יותר עד למכירת הדירה והצורך בגילוי נאות כי מעל הדירה קיימת בניה בלתי חוקית אשר פוגעת חזותית במבנה.

לצורך מכירת הדירה בפרק זמן סביר תהיה התמורה ממכירת הדירה נמוכה ממחיר השוק לדירות דומות... לצורך בחינת גובה ההפחתה הנדרשת הונח על ידנו כי ההפחתה אמורה לשקף זמן חשיפה של 1 שנה מעבר לזמן החשיפה של דירות עד למכירתן כדלקמן: 3% הפסד ריבית אלטרנטיבית + 2% פרמיה בגין אי נזילות המתבטאת בסך של 5% משוויה ... שווי הדירה אלמלא הגיבנת 450,000 ש"ח. שיעור ירידת הערך 5% = 22,500 ש"ח".

לעניין דמי השתתפות ביסודות נרשם בחוות הדעת:

"לאור כל האמור לעיל תוך התייחסות לשטחי הבניה ועלויות הבניה הרלוונטיות הגעתי למסקנה כי סביר לאמוד את גובה העלות אשר תחול על בעלי הדירה בקומה הראשונה לצורך תשלומי איזון בין הבעלים כדלקמן: מחצית מהעלות לבניית היסודות והעמודים וכן שטח הרצפה של הדירה בקומה הראשונה אשר תשמש את גג הדירה בקומת הקרקע... עלות בניה 1 מ"ר מבנה מושלם קומפלט 3,000 ש"ח. עלות בניית שלד 40% דהיינו 1,200 למ"ר. מרכיב היסודות, העמודים והתקרה 70% מהנ"ל דהיינו 840 ש"ח. מחצית העלות 420 ש"ח למ"ר. כ - 70 מ"ר X 420 ש"ח = 29,400 ש"ח... הנ"ל הינו אומדן מקורב בלבד".

להשלמת התמונה יש לציין כי במסגרת תצהיר עדות ראשית וכהרחבה לחזית המחלוקת הוסיפו התובעים במעין הערה בסעיף 12:

"הנתבע הרחיב את דירתו באופן בלתי חוקי וזאת בכדי לעשות עושר ולא במשפט באופן שפיצל את דירתו לשניים בכדי להשכירה לשתי משפחות המתגוררות זו בסמוך לזו בעת ובעונה אחת עניין שגורם לנו לטרדה רבה ולנזקים נוספים בגין ירידת ערכה של דירתנו".